Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernek temsilcileri kira ve yurt kontratı imzalarken dikkat edilmesi gerekenler konusunda ikazlarda bulundu.
Ölçme, Seçme ve Yerleştirme Merkezi (ÖSYM) tarafından Yükseköğretim Kurumları Sınavı (2024-YKS) yerleştirme sonuçları açıklandı. Buna nazaran, Türkiye’deki üniversitelerin lisans ve ön lisans programlarına 987 bini aşkın aday yerleşti.
Üniversiteye yerleşen öğrencilerin bir kısmı mesken ve yurt arayışına başladı. Bunun yanı sıra temmuz-ağustos ayları, yıl içerisinde en çok kiralık konut mutabakatı yapılan periyotlar ortasında gösteriliyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernek temsilcileri, öğrenciler ve ailelerin kira ve yurt kontratı imzalarken dikkat etmeleri gereken noktalar konusunda ihtarlarda bulundu.
‘FATURALARI KENDİ ÜZERİNİZE YAPIN’
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda uyuşmazlıkların artması nedeniyle sulh hukuk ve icra mahkemelerinin kiracı ve konut sahibi ortasındaki davalarla dolduğunu belirterek, bu davalar için zarurî arabuluculuk düzenlemesinin getirildiğini anımsattı.
Gelinen noktada konut sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri vakit çıkarabilmek için boş yahut tarihli tahliye taahhüdü istediğini lisana getiren Kiraz, “Hatta kimi mal sahiplerinin ileride istediği vakit kapattırabilmek ve kiracıyı caydırabilmek için su, elektrik ve doğal gaz faturasını kendi üzerine yaptığını görebiliyoruz.” dedi.
Kiraz, DASK poliçesi yahut rastgele bir kontrat olmadığı için kiracının abonelikleri üzerine alamadığını ve olumsuz bir durumda hak talep edemediğini anlattı.
KİRA SÖZLŞEMESİNDE BU 7 ŞEYE DİKKAT EDİN
Ali Güvenç Kiraz, konut sahibi ile kira kontratı yaparken kiracıların dikkat etmesi gereken 7 hususu şu biçimde sıraladı:
“Birincisi, kiracı kesinlikle ve kesinlikle yazılı kira mukavelesi yapmalı. Kelamlı kira mukavelesine prestij edilmemeli. İkincisi, kiracı, kira kontratıyla birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini kesinlikle almalı. Üçüncüsü, taşınmaza ait elektrik, su ve doğal gaz üzere tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü, kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Şayet bu türlü bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı. Beşincisi, kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan sarfiyatların kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Emlak vergisi, ecrimisil ödemesi ve taşınmazın aynından kaynaklanan vergileri mal sahibi ödemelidir. Kiracı yalnızca kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır.”
Kiraz, dikkat edilmesi gereken 6’ncı bahse ait, “Kiracıdan en fazla 3 aylık depozito talep edilebilir. Bu bedel taşınmazda hasar olmaması ve aidatların ödenmesi halinde iade edilecektir. Depozito, kontrata aksi bir durum yazılmaması halinde son şimdiki kira bedeli üzerinden ödenir.” halinde konuştu.
Paylaşımlı konutlara değinen Kiraz, “Dikkat edilmesi gereken 7’nci mevzu, ‘öğrenci konutu üzere paylaşımlı kullanılacak konutlarda tüm kiracıların mukaveleye imza atması’ gerekiyor. Tüm taraflar imza atmazlarsa mal sahibi alt kiralama savıyla tahliye talep edebilir. Paylaşımlı kontrata imza koyan taraf öteki kiracıların taşınmazdan tahliyesini sağlatabilir.” tabirlerini kullandı.
EV SAHİBİNİN YA DA KİRACININ ÖDEYECEĞİ KALEMLER
Kiraz, kira mukavelesine “taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi” konusunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.
Burada vakit zaman kiracı ile mülk sahibi ortasında sorun yaşanabildiğine dikkati çeken Kiraz, “Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım fiyatı kiracının, kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve etraf bakımı fiyatlarını kiracı öder. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. Örnekleri çoğaltabiliriz.” diye konuştu.
Sözleşmelerde bu konuların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini bildiren Kiraz, “Ayrıca 1+10+1 yani 12 yıl boyunca direkt tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını vaktinde ödemesi ve yasal artışı gerçek halde yapması değerli.” açıklamasında bulundu.
Kiraz, mal sahibinin konuta muhtaçlığı olduğunu belgelemesi, mülkün satılması, kiracının borcunu ödemeyip iki kez ihtara maruz kalması ve temerrüde düşmesi, taşınmazı kullanılamayacak biçime sokması ve kontrata asıllı formda karşıtlıklar yapması halinde tahliyenin mal sahibinin hakkı olduğunu vurguladı.
YURTTA KALACAK ÖĞRENCİLERİN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER
Ali Güvenç Kiraz, yurtta kalacak öğrencilerin dikkat etmesi gereken hususlara işaret ederek, öğrenciler ile yurt işletmeleri ortasındaki mutabakatın kira kontratı değil, tüketici kontratı olduğunu söyledi.
Yargıtayın yurt kontratlarındaki öğrenciyi tüketici olarak kabul ettiğini belirten Kiraz, “Yurt, yönetmelikte belirlenen disiplin durumları oluştuğunda ve haklı sebeplerin varlığı halinde öğrencinin kontratını feshedebilir. Öğrenci de yeniden haklı sebepler varsa yahut aldığı hizmet ayıplı ise (yurt kontratında yazılı olan oda niteliklerinin gerçekleşmemesi, yemeklerin sağlıklı, hijyenik ve pak olmaması gibi) mukaveleyi feshedebilir.” sözlerini kullandı.
‘DEVLETİN KİRA ORANINDA ARTIŞ YAPILACAKTIR’
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu vurgulayarak, “Bu riski kaldırmak için, kira kontratının tapuya şerh edilmesinde fayda vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır.” dedi.
Konut sahibinin kendisinin yahut çocuklarının muhtaçlığı için talepte bulunmayacağının husus olarak yazılabileceğini kaydeden Yüksel, “Sözleşmede, kira artışına ait yıllık oran belirtmek yerine ‘devletin kira oranında artış yapılacaktır’ tabiri artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir” diye konuştu.
Yüksel, kira kontratında, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini söz ederek, “Evde kontrata imza atan kimse ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunlar belirtilmeli. Aksi takdirde tahliye davası açılabilir.” ihtarında bulundu.
En fazla 3 aylık kira bedeli kadar alınabilecek depozitonun vadeli bir hesapta tutulmasının mecburî olduğuna işaret eden Yüksel, kiracının erken tahliye halinde konutu tutanakla teslim etmesinde yarar olduğunu söyledi.
Yüksel, “Tahliye taahhütnamesi vermeden kiraya vermeyen mülk sahipleri için bu taahhüt, kontratla birebir anda yahut evvel verilirse geçersiz olacaktır. Bu türlü bir durumda kontrattan sonra çabucak ihtar çekilerek geçersizlik ileri sürülmesi yararlı olacaktır.” tabirlerine yer verdi.
ÖZEL YURT SÖZEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük de öğrencilerin üniversitelerine en yakın yurtları tercih etmesi gerektiğini belirterek, “Özel yurtlara gidip görmeden, fizikî ve yeme-içme imkanlarını, kalınacak odaları, etüt salonlarını görmeden mutabakat yapmasınlar.” diye konuştu.
Yurt mukavelesinin âlâ incelenmesi gerektiğini vurgulayan Küçük, şu ihtarlarda bulundu:
“Özellikle yurt değiştirirken, yani özel yurttan devlet yurduna geçme hakkı kazanıldığında yahut kiralık meskene geçme halinde cezai koşulların ne olduğu ve ne tıp yaptırımlar uygulanacağı kesinlikle öğrenilmeli, bu durum kontratta karar altına alınmalı. Zira öğrenci kontratı devam ederken kamu yurtlarına yahut kiralık konuta geçerek kontratını feshederse işletme öğrenciden geri kalan hizmet bedelini tahsil edebilir. Bu hususlara dikkat edilmelidir. Şayet kontratta kendilerine zorla imzalatılmak istenen unsurlar varsa ‘yasal haklarım gizli kalmak kaidesiyle imzalıyorum’ yazarak ve mukaveleye şerh düşerek imza atsınlar.”
Küçük, yurdun aylık ve yıllık fiyatları ile yapılacak artışların açıkça belirtilmesi gerektiğini tabir ederek, ödeme sonrası kesinlikle fatura alınması gerektiğinin altını çizdi.
Herhangi bir meseleyle karşılaşılması halinde Ticaret Bakanlığının vilayet müdürlükleri ve tüketici derneklerinden bilgi alınabileceğini anlatan Küçük, yasal hak arayışında tüketici hakem heyetlerine başvurulabileceğini kelamlarına ekledi.
‘GÖRMEDİĞİNİZ KONUT İÇİN KAPORA GÖNDERMEYİN’
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan ise öğrencilerin heyecanından istifade etmek isteyen makus niyetli kimselerin olabileceğini belirterek, “Evleri kesinlikle taşınmaz ticareti yetki dokümanı olan emlakçılar vasıtasıyla kiralasınlar. Görmedikleri daire için kapora göndermesinler.” dedi.
Kiralık konut arzının kısıtlı lakin bugünlerde talebin canlı olduğunu lisana getiren Özcan, “Bu nedenle kiracı adaylarının süratli olması gerekiyor. Tüm alternatiflere bakılmalı, iskanı alınmış ve toplu taşıma akslarına yakın konutlar tercih edilmeli, tadilat yapılacaksa kiradan düşülüp düşülmeyeceği ve aidat sayıları öğrenilmeli.” sözlerini kullandı.